深圳楼市：罗湖已成为过去式，未来选福田还是南山？

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1、问：大师兄，您好，最近在看碧海和宝中的房子，因为计划会在明年要二胎，需要一套三房。现在我们手上资金大概有5-600万，家庭年收入接近100，不稳定。您这边有什么好的推荐吗？因为孩子的缘故，也希望能有好的教育学位。现在碧海这边我们中意潮樾府，压力相对适中，还能有结余可以做其它投资。在宝中看中的是西城雅筑，幸福海湾的小三房。这两个位置，老师觉得如何？怎么选择比较优势？

(资料图片)

答：你好。

1、碧海的潮樾府还是有性价比的，自住兼顾投资吧，但是学位需求很难满足你。

2、宝中的幸福海岸，社区比较大，居住舒适度比西城雅筑好，西城雅筑胜在楼龄比较新，但是社区小。

3、其实你们还可以把杠杆拉一拉，全款买进再抵押的方式买个1000-1100的标的，可以再上一个台阶，比如西岸观邸，带海天学校，凯旋城，带宝安实验学校。或者去蛇口、后海买个育才的三房。

2、问：大师兄好，我们现在有两套房，皇庭世纪有一套3房在自住，另外一套罗湖城市天地广场。 最近在筹备将罗湖城市天地广场的房子卖掉，换一套福田宝树台（荔园+红岭）小单间，价格在400W以内。您觉得这样操作合适么？想听听您这边的建议。

答：城市天地广场在罗湖众多80，90，00小区中，05年建造的城市天地比较稀有，地处老金三角板块，旁边是万象城，800米之内可到达3条地铁线（1、2、9）的3个站点，一公里内可到国贸、京基100、深圳书城、地王大厦、大剧院、老街. 分ABCDEF栋，A栋为商业办公，其他为70年产权公寓，可落户上学，10层以下为裙楼，车位少，多为租客，物业管理较好，每栋下面都有物管。户型有43-57平一房一厅和58-71平两房一厅。租金高。 罗湖的房子本来就是防守性物业，唯一的缺点就是涨得慢，建议出手置换。

但是卖了去买宝树台的小单间，也不是一个特别好的选择，你小孩还有6年才用小学学位，考虑的太早了，并且这两年学位政策变动大，还不知道6年后是什么政策。最好的方案是把城市天地广场和皇庭世纪一起卖掉，置换一个学位和自住品质均衡的盘，福田可以考虑香蜜湖片区和安托山片区，南山可以看看科技园和蛇口！

3、问：师兄您好，南山工作，总价600以内自住，小孩一岁，南山学位两房还是去宝安选三房？谢谢。

答：你好呀，总价600w预算是按揭买还是全款抵押买？如果是按揭买，首选南山，两个原因：1、南山教育资源好，2梯队名校学区两房也可以找到五六百的；宝安三房可以去西乡，学校可能会弱一点。如果现金流不错，可以考虑全款买进再抵押，拉高杠杆，上南山三房，一步到位！

4 、问：大师兄，您好！我在龙岗南联地铁开口这边有一套自住房，准备出掉到手400万。做七成首付，总价在500-600万。您有哪些好的推荐吗？另外在罗湖有一套学位房，未来还有升值空间吗？

答：南联自住房都可以换，罗湖的学位房更可以换，罗湖能称得上学位房的无非就三个学校，螺岭，深中，翠园东晓，学位房的投资潜力已经成为过去式。

建议两套一起出掉，如果在龙岗工作，把房子换到大运片区。如果在福田或者罗湖工作，把房子换到福田。具体的标的选择还需要更详细的信息，可以做个一对一方案。

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